Circolari


CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

 

Con la pubblicazione del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile ha piena operatività la cosiddetta “cedolare secca” introdotta dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”).
 
La cedolare secca consiste in un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo, sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
 
Soggetti interessati e tipologie di immobili
L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
 
E’ fondamentale ricordare che, per l’efficacia dell’opzione, e prima dell’esercizio di questa, il locatore sarà tenuto a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi nell’anno precedente.
 
Modalità di esercizio dell’opzione e durata
L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi.
L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il rivisto modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia denominato Siria.
 
L’opzione, una volta esercitata, vincolerà il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salva sempre la facoltà di revoca dell’opzione. L’eventuale revoca non preclude, comunque, la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. Così come il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca.
 
Disciplina transitoria per l’anno 2011
Per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nel 2011 la disciplina si applica con modalità differenti in base alla scadenza contrattuale originaria.
 
Regime tributario applicabile all’opzione e termini per i versamenti
I soggetti che hanno effettuato l’opzione saranno tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
 L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituirà:
    l’Irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione
    l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l’opzione
    l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
 
Quanto al versamento della cedolare, il comma 4 dell’articolo 3, Dlgs 23/2011, dispone che la stessa sia versata entro i termini fissati per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e che per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, si applichino le disposizioni previste per le imposte sui redditi.
Dott. Mario Borsato
Dott. Luciano Bovinelli
Dott. Franco Morandin
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